Önerő az ausztriai ingatlanvásárlásnál:

Mennyi kell, hogyan számoljuk, és hol kell tartani?

Az ausztriai ingatlanvásárlás egyik legfontosabb mérföldköve a finanszírozás megtervezése. Amióta az osztrák jegybank szigorította a hitelezési szabályokat (KIM-Verordnung), az önerő kérdése kulcsfontosságúvá vált. Mostanra már nincsenek érvényben ezek a szabályok, de a bankok annyira megszokták, hogy szinte kizárólagosan ezek szerint járnak el azóta is.

Sokan téves információk alapján vágnak bele a folyamatba: azt hiszik, az összes pénzüket osztrák számlára kell utalniuk a startvonalnál, vagy hogy minden fillér megtakarításukat kötelező betolni a projektbe. Bankfüggetlen hitelközvetítőként most tiszta vizet öntünk a pohárba, és lépésről lépésre elmagyarázzuk a szabályokat.

 

1. Mennyi önerő kell? (Jövedelemfüggő szabályok)

Ahogy korábbi cikkeinkben is részleteztük, a szükséges saját erő mértékét Ausztriában elsősorban az határozza meg, hogy honnan származik a jövedelmed:

Osztrák jövedelem esetén: A hitelösszeg és a szigorú bírálat függvényében legalább 10% saját erővel kell rendelkezned.

Magyarországi jövedelem esetén: Az árfolyam- és végrehajtási kockázatok miatt az osztrák bankok magasabb biztonsági puffert kérnek, így legalább 50% önerőre lesz szükséged.

 

2. Hogyan számítjuk az önerőt? (A bűvös összköltség-képlet)

Gyakori tévhit, hogy az önerő százalékát a lakás tiszta vételárából számolják. Az osztrák bankok a teljes projektköltséget (Gesamtkosten) veszik alapul.

Mit jelent ez? Ausztriában az ingatlanvásárlást jelentős mellékköltségek (Nebenkosten) terhelik, amelyek a vételár nagyjából 8-10%-át teszik ki. Ezek a következők:

Ingatlanszerzési illeték (Grunderwerbsteuer): 3,5%

Földhivatali bejegyzési díj (Grundbucheintragungsgebühr): 1,1% - bizonyos feltételek teljesülésénél elengedik.

Ügyvédi/közjegyzői munkadíj (szerződésírás, letétkezelés): kb. 1–3% + ÁFA

Ingatlanközvetítői jutalék (Maklergebühr): max. 3,6% (ÁFÁ-val)

A helyes számítás: Ha osztrák jövedelemmel vásárolsz, a bank elvárja, hogy rendelkezz a teljes összköltség legalább 10%-ával. Több bank ajánlatai érhetők el azonban, ha legalább 20% önerő rendelkezésre áll a teljes összköltséghez viszonyítva.

 

3. Kell-e, hogy az önerő osztrák számlán legyen a hiteligénylés elején?

Rövid válasz: Nem, egyáltalán nem kötelező.

Sokan halogatják a hitelkérelmet, mert azt hiszik, hogy a Magyarországon (akár forintban, euróban vagy értékpapírban) lévő megtakarításaikat még az igénylés előtt át kell utalniuk egy ausztriai bankba.

A valóság: A hiteligénylés elindításához és a banki előminősítéshez mindössze igazolnod kell a pénz meglétét.

Hogyan igazolhatod? Egy friss, magyarországi bankszámlakivonattal, lekötési igazolással vagy értékpapírszámla-kivonattal. Ha a pénz forintban van, a bank az aktuális árfolyammal kalkulálva fogja elfogadni fedezetként.

Mikor kell utalni? A pénzt ráérsz közvetlenül a szerződéskötés után, a folyósítás előtt átutalni az osztrák ügyvéd vagy közjegyző hivatalos letéti számlájára (Treukonto).

 

4. Fel kell-e használni a teljes önerőt?

Nem feltétlenül – ez teljesen attól függ, milyen hitelösszeget ajánlanak a bankok.

Tegyük fel, hogy rendelkezel 80 000 euró megtakarítással, de a választott ingatlan megvásárlásához a banki szabályok szerint elég lenne 50 000 eurót bemozdítanod. Kötelező beletenned az összes pénzedet?

Nem. Befektetői szemmel gyakran sokkal kifizetődőbb, ha nem használod fel az utolsó filléredet is saját erőként, hanem meghagysz magadnak egy biztonsági tartalékot (likviditási puffer), vagy félreteszed a pénzt a következő ingatlanprojektedre.

 

Mi dönti el, hogy mennyi önerőt kell ténylegesen elköltened?

A bankok egyedi hitelajánlatai: Miután bankfüggetlen közvetítőként meg versenyeztetjük neked az osztrák pénzintézeteket, látni fogjuk az ajánlatokat. Ha egy bank kiváló kamat mellett hajlandó magasabb hitelösszeget biztosítani neked, akkor kevesebb saját erőt kell betenned a vásárlásba.

 

A jövedelmi korlátok: Az osztrák szabályok szerint a havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg a nettó jövedelmed 40%-át. Ha magasabb hitelt kérsz (és kevesebb önerőt használsz), a törlesztőrészleted nő. Ha beleférsz a 40%-os limitbe, megtarthatod a készpénzed egy részét. Ha túlmutat rajta, a bank kötelezni fog, hogy több önerő felhasználásával csökkentsd a hitelösszeget.

 

Összegzés: Tervezz okosan, bankfüggetlenül!

Az önerő előteremtése és igazolása precíz munkát igényel, de nem olyan merev folyamat, mint amilyennek elsőre látszik. Nem kell azonnal utalnod, és nem kell feltétlenül minden tartalékodat felégetned – a kulcs a rugalmas és személyre szabott tervezés.

Bankfüggetlen hitelszakértőként pontosan ismerjük az osztrák bankok eltérő bírálati gyakorlatait. Átnézzük a meglévő megtakarításaidat, kiszámoljuk a valós összköltséget, és megtaláljuk azt a finanszírozási partnert, amelyik a számodra legkedvezőbb önerő-hitel arányt biztosítja.

Ausztriában vásárolnál ingatlant? Vedd fel velünk a kapcsolatot egy díjmentes előminősítésre, és hozzuk ki a maximumot a tőkédből!

 

Emailben: eva.solt@dvag.at

Telefonon: +36-30-599-2063 és +43-690-1027-5232

Mi hozzuk el a legtöbb hitelajánlatot.

Németül a Google kedvéért: Bankunabhängiger Immobilienkredit mit kostenloser Beratung, ab 10 % Eigenkapital!